【背景鏈接】：
為確保質(zhì)量，各地普遍出臺了以質(zhì)量控制為主要內容的保障房建設指導文件，并成立相關(guān)機構。如河南省出臺《保障性安居工程質(zhì)量控制手冊》等規范性文件。上海市則實(shí)行保障房質(zhì)量平行檢測制度。內蒙古自治區一些地市專(zhuān)門(mén)成立了保障房質(zhì)量監督管理機構。
制度保障的同時(shí)，各地加強監督檢查，創(chuàng )新確保工程質(zhì)量的方法。黑龍江省明確了保障房規劃設計標準，開(kāi)展最優(yōu)最差設計、開(kāi)發(fā)、施工、監理企業(yè)評選，并組織開(kāi)展了5次大規模安全質(zhì)量巡查和檢查，消除隱患。江蘇省嚴格審定保障房施工企業(yè)資質(zhì)等級，全面落實(shí)分戶(hù)驗收制度。浙江省則探索推行住戶(hù)代表與質(zhì)量監督和住宅工程質(zhì)量回訪(fǎng)制度，并制定了保障房工程“創(chuàng )優(yōu)奪杯”規范，要求企業(yè)以?xún)?yōu)質(zhì)工程為目標，努力提升保障房項目品質(zhì)。
【面臨的問(wèn)題】：
經(jīng)濟適用住房在建設和管理中問(wèn)題不斷：開(kāi)發(fā)計劃不落實(shí)，土地供應難以保證；供應對象模糊，審核不嚴；有些城市供應規模偏小，造成供不應求現象；建設標準偏大，初期開(kāi)發(fā)建設的房屋面積過(guò)大；開(kāi)發(fā)商利潤難于控制，某些商品房為規避土地出讓金而違規轉為經(jīng)濟適用住房等。有的城市中，經(jīng)濟適用房被開(kāi)發(fā)商變相高價(jià)出售，造成經(jīng)濟適用房不“經(jīng)濟”，國家給中低收入購房者的提供的福利被開(kāi)發(fā)商占為己有，牟取暴利。
廉租房實(shí)物和貨幣來(lái)源不暢；租房的資格、租金標準難以確定；保障方式不完善、監督體系不嚴格以及地區間進(jìn)展不平衡等。
【原因分析】：
題的關(guān)鍵在于與住房市場(chǎng)化進(jìn)程相比，低收入家庭住房保障制度建設相對滯后。經(jīng)濟適用房、廉租房在一些城市成為“花瓶”和“點(diǎn)綴”，覆蓋面與現實(shí)需要相比還有相當大的差距：
一、城市政府對保障性住房的建設缺乏應有的態(tài)度和決心。一些官員認為，拿出一定的土地建設經(jīng)濟適用房，意味著(zhù)地方政府不能再通過(guò)經(jīng)營(yíng)土地獲取巨額土地收益，還有的地方官員認為，建立住房保障制度，解決廣大中低收入人群的住房問(wèn)題，對于提升自己的政績(jì)顯然有點(diǎn)“慢”，不如單純追求GDP的增長(cháng)速度那么突出，不能給自己“成績(jì)單”上加分。在這樣的思路主導下，我國住房保障制度的公共財政支出嚴重缺位。一方面，政府部門(mén)從土地出讓中獲得大量收益，另一方面，卻不愿意為建立中低收入家庭住房的保障體系出錢(qián)。
二、公共財政對保障性住房的支持不足。從國外經(jīng)驗看，不少?lài)以诠藏斦С鲋卸加猩鐣?huì )保障住房一項，而在我國公共財政支出中，只有廉租房明確要以公共財政資金為主，其他涉及到住房保障的支出并未納入財政預算中。國外政府在住房保障方面一般采用立法、財政、金融和稅收等多種手段和措施給予支持。與之比較，我國住房保障手段比較單一，金融、財政和稅收上的系統配套支持政策嚴重不足。
三、經(jīng)濟適用房的準入標準過(guò)于簡(jiǎn)單。由于供應對象的寬泛，經(jīng)濟適用房制度很難保證那些最需要解決住房問(wèn)題的中低收入家庭的優(yōu)先權；在個(gè)人信用體系和住房檔案不健全的情況下，資格審核容易流于形式，出現了騙購、轉讓獲利等現象，使經(jīng)濟適用房制度的公平性受到質(zhì)疑。
【解決措施】：
一、政府制定住房政策時(shí)，應明確區分“保障性住房”與“房地產(chǎn)市場(chǎng)”。在一些發(fā)達國家，即便居民平均收入已達到很高的水平，保障性住房仍然占有相當比重，比如：英國發(fā)展公共住房有100年左右的歷史，雖然經(jīng)歷過(guò)“公房私有化”階段，到目前為止，仍然有20%的居民住房通過(guò)住房保障制度來(lái)解決。我國發(fā)展住房應遵循“保障+市場(chǎng)”的模式。保障性住房由政府提供和管理；而商品房市場(chǎng)由市場(chǎng)機制來(lái)進(jìn)行資源配置，政府通過(guò)制定政策來(lái)進(jìn)行宏觀(guān)調控。
二、政府在保障性住房體系中應發(fā)揮主體地位。自1998年住房制度改革以來(lái)，我國保障性住房出現的一系列問(wèn)題，根本原因就在于政府作為管理主體的缺位。根據國外經(jīng)驗，公共住房的運行是一個(gè)系統工程，需要由政府作為主體設立專(zhuān)業(yè)管理機構來(lái)負責。一方面，政府應將保障性住房的投入納入財政預算，這是建立住房保障體系的基本保障。國外的公共住房政策對政府投入都有明確規定，并有法律保證，政府也有固定的財政預算安排以及專(zhuān)項基金等配套政策。但目前我國除了對廉租房及住房補貼有少量投入外，其他涉及住房保障的支出還沒(méi)有納入財政預算安排。另一方面，政府應切實(shí)加大廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設用地的土地有效供應，發(fā)揮好稅收和信貸政策調節作用，加大住房需求調節力度，引導合理的住房消費。
三、在制定和完善中低收入家庭標準體系，了解保障性住房需求的同時(shí)，加強監督管理。公共住房的保障對象是中低收入群體，中低收入群體的劃分標準是什么，這是制定住房保障政策的一個(gè)核心問(wèn)題，確定這個(gè)群體的數量有多大，是制定保障性住房準入標準和供應計劃的基礎。現階段，我國的高中低收入人群的比例、結構與發(fā)達國家存在較大差異，相對而言，中低收入者所占比例要大得多。確定收入劃分標準，需要統計部門(mén)在統計調研的基礎上，運用科學(xué)的計算方法得出。在確定合理的收入劃分標準之后，還要結合政府保障目標和計劃、居民的居住條件、家庭構成等因素，最終確定保障對象的數量，這是一項復雜的基礎性工作。另一方面，要加強管理工作，嚴格防止政府部門(mén)和官員的權力尋租行為，避免出現經(jīng)濟適用房面積過(guò)大，出售給不符合條件的個(gè)人等現象再現。
四、嚴格控制保障性住房面積標準。我國的住房保障制度處于起步階段，居住面積應以“滿(mǎn)足基本住房需求”為原則，經(jīng)濟適用房、廉租房的設計應強調功能優(yōu)先，居住面積應受到嚴格控制。
五、擴大住房公積金的覆蓋范圍。在不影響公積金制度正常運行的情況下，將中低收入職工納入住房公積金制度覆蓋范圍，讓他們在這一制度中受益。
